Главная - Миграционное прав - Риски продажи коммерческой недвижимости физическим лицом по заниженной стоимости

Риски продажи коммерческой недвижимости физическим лицом по заниженной стоимости


5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости


, в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект?

Чем грозит значительное занижение цены сделки

В 2012 году Налоговый Кодекс РФ дополнен разделом V.1 «Взаимозависимые лица.

А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости.

Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании». Положения указанного раздела направлены на предотвращение вывода налоговой базы за пределы РФ и обеспечение справедливого и экономически обоснованного распределения налоговой базы между субъектами РФ.
В рамках данного раздела введено правило, согласно которому для целей налогообложения должны учитываться доходы (прибыль, выручка), которые не были получены налогоплательщиком вследствие его взаимозависимости с другим участником сделки.

Какие сделки налоговая может проверить на предмет цены? Согласно Налоговому Кодексу РФ налоговый орган вправе проверить правильность применения цен: — по сделкам между взаимозависимыми лицами; — по товарообменным операциям;

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества5.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.В случае применения ООО специального налогового режима в виде УСН таких ограничений нет. Поэтому можно продавать по любой стоимости,

Занижение стоимости квартиры

Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились , требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре.

Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом. Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390.

Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.По преимуществу занижение цены применяется в отношении к , которое получено на основании . Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода

Что будет если продать коммерческую недвижимость по цене ниже рыночной

Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль. Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей.

Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп.

16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ). По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал, а не по договору купли-продажи.

По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль.

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей.

Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп.

16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ). По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость , а не по договору купли-продажи. По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль.

Рекомендуем прочесть:  Выездные ли дети фсбшников

Многократное превышение рыночной цены в сделках с недвижимостью несет риски в спорах с налоговой о получении необоснованной налоговой выгоды

И вот почему. Налоговики выяснили, что на момент приобретения налогоплательщиком данное недвижимое имущество, в частности двухэтажный кирпичный жилой дом, находилось в аварийном состоянии, что подтверждается информационным письмом департамента культуры и искусства областной администрации.

Физическое лицо, которое реализовало недвижимость, являлось сотрудником взаимозависимой с налогоплательщиком организации (см.

схему), что могло повлиять на результат сделки по приобретению имущества. Сотрудник Учредитель Преобразовано Учредитель Физ.

лицо ОАО «К.» ООО «Ц.» ОАО «КД» Проверяемый налогоплательщик Договор купли-продажи недвижимости Кроме того, выяснилось, что физическое лицо приобрело указанный объект по цене 6,152 млн руб.

и через 43 дня реализовало его по цене 126,38 млн руб.

(что в 21 раз превышало стоимость приобретения) без видимых причин удорожания (какие-либо улучшения имущества не осуществлялись).

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.

  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).
  • Продавец платить налоги если:

    1. сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

    И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

    1. (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%
    2. (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%

    По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу. Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

    Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

    НК РФ не содержит определений ни термина ни понятия «кадастровая стоимость».

    Следовательно можно обратиться к отраслевому законодательству (п. 1 ст. 11 НК РФ). Понятие кадастровой стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Подобные ситуации описаны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

    «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

    ).

    Как это происходит на практике. Продажа недвижимости по заниженной цене — риски ФНС просто и без всяких оснований до начисляет налог.

    Кто в суд не обращается тот платит.

    Кто обращается в 9 из 10 выигрывает суд у налоговой и деньги возвращаются.

    Важно Руководствоваться надо следующим.